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近日，杭州市二手房交易監管服務平臺的第一份年度大數據分析報告正式出爐。通過大數據，還原真實的市場，揭秘過去的這一年，杭州二手房市場上發生的那些事兒。
2016年11月1日，杭州市二手房交易監管服務平臺正式上線運營，這也是全國首個房地產經紀行業管理服務平臺。該平臺上線一年來，累計掛牌房源量已達69423件，記錄交易81764單，不僅是促進二手房市場健康有序發展的有效工具，也是聚合市場信息的大數據生產平臺。
近日，杭州市二手房交易監管服務平臺的第一份年度大數據分析報告正式出爐。通過大數據，還原真實的市場，揭秘過去的這一年，杭州二手房市場上發生的那些事兒。
關鍵詞：房源
住宅供銷比約3.8：1 小戶型、低價房源較為稀缺
今年的杭州樓市，“房荒”可能是出現頻率最高的詞匯之一，相比於庫存量可以實時追蹤的新房，購房者對二手房的真實掛牌量不甚清楚，導致購房心態產生變化。
大數據顯示，截至今年10月20日，主城區已掛牌未簽約的二手住宅約1.6萬套，按最近六個月的月均簽約套數計算，供銷比約3.8：1，房源供應相對穩定，購房者仍有不小的選擇餘地。
而且，從每月新增和成交房源情況來看，二手房的整體存量也在逐步上漲。近幾個月，主城區每月新增二手住宅掛牌量維持在5000套左右，與當月二手住宅簽約量的比值在1.1:1至1.3:1之間波動，供應與消化的關系保持穩定。
從房源結構來看，小戶型、低價二手住宅供銷比相對較低，而大戶型、高價二手住宅供銷比相對較高。
截至今年10月20日，主城區已掛牌未簽約的房源中，90平方米以下二手住宅約0.9萬套，按最近6個月的月度平均簽約量計算，供銷比約3.1:1。而140平方米以上二手住宅供銷比約8:1。
單價低於2萬元/平方米的二手住宅供銷比約0.8:1，單價高於4萬的二手住宅供銷比則是11.5:1。
杭州我愛我傢市場研究中心負責人徐宏輝認為，當市場成交量開始出現下滑時，勢必會緩解前期緊張的供需關系，再加上新增房源量的上漲，供銷比已經開始扭轉至3.8:1，預計4季度這個數據可能會擴大。總體而言杭州樓市供應量開始充足起來。
次新房掛牌占比超四成
200萬元以下房源供不應求
目前，杭州主城區二手房市場中，住宅房源依然是毫無爭議的供應主力。從主城區掛牌房源類型結構來看，住宅房源的總面積占比87.7%，而商業房源的面積占比隻有12.3%。
在已掛牌未簽約的住宅房源中，次新房的比例明顯上升。建築年代在2000-2015年之間的房源合計占比接近八成，是主城區二手住宅掛牌主力。其中，建築年代為2007年以後的次新房占比為42.4%。
從總價來看，150-350萬元的房源合計占比超五成，其中，150-200萬元的房源占比13.2%，200-250萬元的房源占比14.5%，250-300萬元的房源占比14.6%。
不過，結合9月份二手住宅簽約總價結構來看，100萬元以下、100-150萬元和150-200萬元房源簽約占比明顯高於可售掛牌總量占比。低總價的二手住宅呈現出供不應求的態勢。分面積來看，90平方米以下戶型依然是市場主力軍，合計占比約六成。不過，盡管占比較大，但由於這個面積段需求也較大，因此房源供應依然緊缺。
徐宏輝認為，今年以來，次新房作為優質房源被房東惜售的情況持續瞭一段時間，在此期間，老舊小區出現瞭一輪明顯的補漲行情。而隨著老小區的成交高峰期過後，次新房又開始再次占據市場供給主力的地位。
成交一套二手房需多久？
單價2萬元以下僅用25天
目前市場上，小面積、低總價的剛需房油煙處理機價格源最受購房者歡迎，同樣的，它們的成交周期也最短，最容易成交。
數據顯示，小於90平方米的二手住宅平均簽約周期約31天，90-140平方米房源需要約36天，而140平方米以上戶型則需約41天。均價2萬元/平方米以下的二手住宅平均簽約周期約25天，均價2-3萬元/平方米的房源需31天。
中介機構綠城置換的二手房業務集中在中高端市場，代理的二手住宅房源單價較高，簽約房源均價約3.7萬元/平方米，而它們的平均簽約周期也相對較長，需要44天，在杭州中介機構中排在第一位。
徐宏輝認為，低總價、戶型適中的房源一直以來都是較容易成交的房產，畢竟剛需購房依然是當前購房者的主力軍。所以在杭州房價已經登上新臺階的當下，此類房源自然更容易吸引支付能力稍欠的剛需上車。
關鍵詞：賣傢
86%賣傢是本地人 投資客拋售沒有出現
數據顯示，目前杭州主城區掛牌房東中，杭州本地房東占比86%，外地房東占比僅14%。而且，從掛牌房源量來看，96%的掛牌人隻掛牌瞭一套二手住宅房源，沒有出現同一個房東大批量掛牌房源的情況。
杭州以外的掛牌房東屬地以省內城市為主，其中溫州、金華分列第一、第二位，省外城市中以上海、北京房東為主。
徐宏輝認為，杭州本來都是本地購房者作為主導的城市，估計上一輪的投資客可能在去年的成交高峰期已經拋售瞭不少，而對於去年入場的投資客來說，還沒有到離場的時候。
近兩成房東曾上調掛價
高價房更普遍
在火熱的市場行情和強烈的購房需求影響下，今年有心出售二手房的房東，有不少都動起瞭漲價的念頭，房東上調掛牌價的現象普遍增多。
據統計，近一年來，杭州主城區掛牌二手住宅中，有19%的房源至少上調過一次價格。分城區來看，西湖區二手住宅掛牌價上調現象較多，22%的房源至少上調過一次掛牌。比例最低的是之江，約有12%的二手住宅房源上調過掛牌價。
而且，面積較大、價格較高的二手房上調掛牌價的情況反而更多。數據顯示，成交總價高於400萬的二手住宅中，有22%的房源至少上調過一次掛牌價，而總價低於150萬的房源，這個比例僅為14%。
房東頻繁上調價格，直接影響瞭成交速度。大面積、高單價、高總價成交周期較長，在房價出現變化的情況下，上調掛牌價的情況也就較多。同時，上調掛牌價又反過來拉長瞭成交周期。
徐宏輝認為，從國傢統計局的最新房價數據來看靜電機保養，杭州二手房價依舊呈現小幅上漲的態勢。盡管近期掛牌量出現瞭一定程度的上升，但實際並未完全傳導到所有的地區和房東，部分熱門區域的房東上調房源價格的現象依然存在。
關鍵詞：區域
西湖區選擇餘地最大 江幹區後來居上
從各個城區來看，主城區中西湖區仍然是二手房交易的主戰場。截至2017年10月20日，主城區掛牌房源中，西湖區占比最大，約為20.8%。
江幹區套數占比17.3%，位列第二。最近幾年，江幹區的城東新城、九堡、丁橋等次新房集中的板塊，二手房供應明顯增加。未來，隨著城東開發的繼續深入，新建商品房小區不斷交付，二手房源占比將繼續提高。
徐宏輝認為，西湖區一直是二手房供給和成交量較高的區域。畢竟這裡的房源更具有多樣性，無論是商業和教育資源還是交通都具備比較鮮明的特色，能夠滿足不同種購房需求。而江幹區在原有居住板塊的基礎上，又形成瞭以城東新城和錢江新城為代表的兩大板塊，交通、配套優勢明顯，厚積薄發。
朝暉掛牌房源領跑主城區
次新房小區出貨欲望強烈
從二手房供應板塊來看，市中心的朝暉是目前二手房源掛牌量最多的板塊，共有788套待售房源。此外，九堡、濱江區政府、下沙沿江等次新房集中的區域，也有不小的供應量，掛牌房源量都在600套以上。
細分到小區的話，則是建築年代在2007年以後的次新房小區的“天下”。二手房供應套數前十的熱門小區，完全被次新房小區所壟斷，其中下沙沿江板塊的保利·東灣最多，共有116套。其次為田園板塊的綠城西子田園牧歌，共89套房源。金隅·觀瀾時代、坤和·和傢園、伊薩卡國際城、金地自在城東苑等小區，也都有60套以上的在售房源。
徐宏輝認為，朝暉和九堡等板塊都具有明顯的特質，即朝暉屬於老破小，九堡屬於投資盤，早先購買這些區域的購房者在這個市場上漲期間選擇掛牌出售非常符合其本身特點。
下沙二手房賣得最快
單套成交隻要27天
據統計，主城區住宅、商業房源從掛牌到簽約的平均周期分別約為33天、39天，商業簽約周期比住宅略長。
分城區來看，下沙的二手住宅簽約周期最短，隻需27天，主要是因為下沙以低價房源為主。近一年，下沙的二手住宅簽約均價約為2.1萬元/平方米，為各區最低，所以成交也最快。
而濱江區由於在售二手房以大面積、高總價的次新房為主，所以簽約周期最長，平均需要43天。
徐宏輝認為，前幾年下沙房價漲勢過快導致後續下跌明顯，即使在新的一輪行情下也屬於反應較慢的區域。由於其房源普遍較新、配套逐步完善，已經成為剛需客戶的首選之地。交易比較活躍也在情理之中，特別是沿江區塊。
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